전월세 계약을 체결할 때 단순히 임대차 계약서에 서명하고 끝나는 것이 아닙니다. 계약 과정에서 세입자는 자신이 보호받아야 할 권리를 최대한 보장 받기 위해 반드시 체크해야 할 사항들이 있습니다.
특히 최근 들어 전세사기 피해가 급증하고, 세입자와 임대인 간 분쟁이 잦아지면서 전월세 계약서에 추가해야 할 ‘특약’이 매우 중요해졌습니다. 특약은 계약의 주된 내용 외에 세부 사항을 추가로 약정한 것으로, 이를 적절하게 기재하면 세입자에게 큰 도움이 될 수 있습니다.
이번 포스팅에서는 전월세 계약서에 꼭 기재해야 할 필수 특약들을 세심하게 살펴보도록 하겠습니다.
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특약이란?
법보다 불리한 특약은 효력이 없습니다.
특약은 주된 계약서 조항 외에 세부 사항을 추가로 명시하는 조항입니다. 전월세 계약의 기본적인 내용은 ‘주택임대차보호법’에 의해 세입자의 권리가 보장되지만, 추가로 세입자와 임대인이 협의하여 세부적인 약정을 계약서에 기재하는 것이 바로 특약입니다.
하지만 중요한 것은 세입자에게 불리하게 적용되는 특약은 법적 효력이 없다는 사실입니다.
주택임대차보호법 제10조에서는 "이 법에 위반한 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다"고 명시하고 있습니다. 즉, 임대인과 합의한 특약이라 하더라도 세입자의 법적 권리를 침해하는 내용이라면 아무런 법적 효력을 가질 수 없습니다.
상가임대차보호법도 마찬가지로, 임차인에게 불리하게 적용되는 조항은 효력을 상실합니다. 따라서 계약서를 작성할 때 특약이 필요하더라도, 그 특약이 세입자의 법적 권리를 침해하지 않는지를 면밀히 검토해야 합니다.
계약 만료일에 보증금 반환을 명시하는 특약
"임대인은 임대차 계약 만료일에 신규 임차인의 임대 여부와 상관없이 보증금을 즉시 반환한다"
전세 혹은 월세 계약이 만료되면, 법적으로 임대인은 보증금을 반환하고 세입자는 주택을 반환해야 합니다.
그러나 현실에서는 많은 임대인들이 신규 세입자를 구하지 못했다는 이유로 보증금 반환을 미루는 경우가 많습니다. 특히 최근 몇 년간 역전세난이 심화되면서 이 같은 문제가 더욱 빈번하게 발생하고 있습니다.
세입자는 계약 만료일에 보증금을 돌려받지 못하면 새로운 집으로 이사할 자금을 마련하기 어려워 큰 곤란을 겪게 됩니다. 이 특약을 통해 보증금 반환이 지연되는 상황을 사전에 방지할 수 있으며, 임대인에게도 세입자가 계약 만료일에 보증금을 반드시 돌려받고자 한다는 의사를 명확히 전달할 수 있습니다.
대항력 확보 전 담보 설정을 금지하는 특약
"임대인은 잔금지급일 다음날까지 담보권이나 전세권 등 새로운 권리를 발생시키지 않는다"
전세 사기를 예방하는 가장 중요한 특약 중 하나는 바로 대항력 확보 전 담보권 설정 방지에 관한 조항입니다.
주택임대차보호법에 따르면 세입자는 주택에 입주한 뒤 전입신고와 주민등록을 마친 다음날 0시부터 대항력을 갖게 됩니다. 그러나 일부 악성 임대인들은 이 법의 허점을 이용해 잔금지급일에 담보 대출을 받거나 전세권을 설정하여 세입자의 대항력을 무력화시키기도 합니다.
이렇게 되면 세입자의 권리는 후순위로 밀리게 되고, 집이 경매에 넘어가거나 공매에 부쳐질 경우 보증금을 온전히 돌려받지 못할 위험이 생깁니다.
대항력 확보 전 담보 설정을 금지하는 특약을 통해 세입자는 보증금 보호를 강화하고, 주택이 경매로 넘어가는 위험에서 벗어날 수 있습니다. 더불어 세입자는 이 특약 외에도 잔금지급일에 이사와 전입신고, 확정일자까지 모두 마쳐야 합니다. 그래야만 법적 보호를 확실히 받을 수 있습니다.
전세보증금 반환보증 가입 협조 특약
"임대인은 임차인의 전세보증금 반환보증 가입에 적극 협조하고, 임대인 또는 주택의 하자로 인해 반환보증 가입이 거절될 경우 계약을 무효로 하고 임대인은 즉시 모든 금액을 반환한다"
최근 전세사기 우려가 커지면서 전세보증금 반환보증 가입이 필수가 되었습니다. 반환보증에 가입하면, 집주인이 보증금을 반환하지 못하더라도 보증 기관을 통해 이를 돌려받을 수 있습니다.
하지만 임대인이나 주택의 하자로 인해 보증기관이 반환보증 가입을 거절하는 경우가 발생할 수 있습니다.
그에 따라 '전세보증금 반환보증 가입 협조' 특약은 세입자가 반환보증 가입에 실패했을 때 억지로 계약을 이어가야 하는 상황을 방지하고, 세입자가 안전하게 계약을 종료할 수 있도록 보호합니다.
주택 매매 및 담보 설정 시 통보 의무 특약
"임대차 계약 기간 중 임대인이 주택을 매매하거나 담보로 제공할 경우 세입자에게 통보해야 하며, 세입자는 이를 거부하고 계약을 종료할 수 있다"
임대차 계약 기간 중 집주인이 주택을 매매하거나 금융기관에 담보로 제공하는 경우, 세입자에게 미리 통보해야 할 의무를 부여하는 특약도 필요합니다.
해당 특약을 통해 세입자는 집주인의 행보를 미리 파악하고 새로운 임대인의 지위 승계를 거부하고 계약을 종료할 수 있는 권리를 확보할 수 있습니다. 주택임대차보호법상, 세입자는 집주인이 바뀌더라도 기존의 계약을 그대로 유지할 수 있는 권리가 있지만, 새로운 집주인이 보증금 반환 능력이 없을 경우에는 위험이 따를 수 있습니다.
주택 및 시설물 수리 책임 명시 특약
"임차인의 귀책사유가 없는 주택과 시설물의 고장은 임대인이 수리한다"
주택의 시설물 고장 및 파손에 대한 수리 책임은 임대차 계약에서 가장 자주 발생하는 분쟁 중 하나입니다. 보일러 고장, 누수, 전기 설비 문제 등 중요한 고장에 대해서는 보통 임대인이 수리해야 할 책임이 있지만, 일부 임대인들은 이러한 책임을 회피하려고 합니다.
따라서 '주택 및 시설물 수리 책임 명시 특약'과 함께, 형광등 교체나 도어락 배터리 교체 등 간단한 소모품 교체는 임차인이 처리해야 할 의무가 있다는 것을 계약서에 명시하여 불필요한 분쟁을 방지할 수 있습니다.
입주 전 관리비 및 공과금 정산
"임대인은 입주 전 발생한 관리비 및 공과금을 모두 정산한다"
새로운 주택에 입주했는데 이전 세입자가 사용한 관리비와 공과금까지 부담해야 한다면 억울한 상황이 발생할 수 있습니다.
'입주 전 관리비 및 공과금 정산' 특약을 통해 명확한 비용 청산을 통해 불필요한 갈등을 사전에 방지하고, 세입자가 본인의 사용량에 맞는 공과금을 정확히 부담할 수 있도록 도와줍니다.
이상으로 전월세 계약을 체결할 때 세입자가 꼭 챙겨야 할 특약들을 자세히 살펴봤습니다.
이 특약들은 세입자가 법적으로 보호받을 수 있는 최소한의 장치일 뿐만 아니라, 계약서에 추가함으로써 임대인과의 갈등을 최소화하고 안전한 계약을 체결할 수 있는 방법입니다.
세입자 여러분이 계약서 작성 시 꼭 이 특약들을 챙기셔서 더 안전하고 편안한 거주 환경을 마련하시길 바랍니다.
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